O PERITO

Como avaliar corretamente o seu imóvel?

Antes de tratarmos da avaliação devemos esclarecer o Conceito do Termo "Imóvel".

Em direito, imóveis são todos os bens que não se podem transportar sem que se altere a sua essência, evidentemente contrapondo-se aos bens móveis, que podem movimentar-se ou possuem movimento próprio.​

Para a Associação Brasileira de Normas Técnicas, imóvel pode ser definido como bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporado. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação.

O Perito Judicial.

Perito Judicial é a pessoa que declara ante um Tribunal e que detém a característica particular de possuir conhecimentos técnicos em determinada ciência, arte ou ofício, os quais lhe permite emitir opiniões sobre materiais relevantes para a formação e/ou resolução de um Juízo. 


Para trabalhar como Perito Judicial, além do conhecimento técnico da área onde se pretende atuar, é necessário ter curso superior e estar filiado ao Conselho Regional da categoria. Podem exercer esta atividade funcionários públicos, aposentados, recém-formados, profissionais liberais e colaboradores de empresas, sejam arquitetos, médicos, engenheiros, administradores, etc. O perito judicial atua nas varas da Justiça Federal, Estadual e na Justiça do Trabalho.

O Perito Judicial entra em ação toda vez em que uma perícia judicial for solicitada por uma das partes interessadas ou no entendimento do Juízo, caso o processo não apresente os elementos suficientes, capazes de convencer e, em decorrência disto, levar a um julgamento justo. A perícia judicial objetiva levar até os autos provas materiais ou científicas para provar a veracidade de situações, coisas e fatos, conseguidas através de procedimentos como exame; vistoria; indagação; investigação; arbitramento; mensuração; avaliação e certificação.
Em seguida cabe ao Perito emitir, da forma mais objetiva e clara que ele puder, o Laudo Pericial, que é um documento de cunho técnico e cujo objetivo é estabelecer, na medida do possível, uma certeza a respeito de determinados fatos e de seus efeitos. Assim, o Perito esclarece os efeitos de determinado fato e o Juiz fixa os efeitos de direito. O Laudo Pericial deve ser redigido pelo próprio Perito.


O Perito (na medida em que age como auxiliar da justiça) deve: agir honesta e imparcialmente no que tange à busca da verdade dos fatos, ou seja, ter idoneidade profissional; gozar de boa reputação profissional; manter-se dentro da área de sua especialidade, levando em conta apenas os aspectos técnicos e apresentando todas as possibilidades em seu Laudo; ter consciência de que os quesitos envolvidos devem ser resolvidos mesmo que tomem aspectos contraditórios.

Inspeção Predial:

Imóveis novos e usados;

​Para varejo (supermercados, shopping, etc...);

Construções antigas;

Laudo Pericial para identificação de patologias construtivas;

Avaliação de áreas rurais.

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS:​​

Imóveis Urbanos - Imóveis Industriais - Imóveis Rurais;

Apartamentos, Casas, Conjuntos Comerciais, Edifícios, Lojas, Lotes, Galpões, Complexos Industriais, Fazendas, Glebas e Haras. De acordo com a ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, a parte 2 da norma é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais especificados na parte 1, para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos.

Para os imóveis não urbanos, a ABNT disponibiliza a parte 3, elaborada visando detalhar os procedimentos gerais no que diz respeito à avaliação de imóveis rurais, inclusive servidões rurais. As diferentes normas estabelecidas para avaliação de imóveis são detalhadas e rígidas, a fim de cercear subjetividades do agente avaliador. São diversos os fatores de ponderação utilizados para homogeneizar corretamente os unitários dos elementos comparativos.​​​

Para evitar transtornos, antes de contratar os serviços de Engenharia para Avaliações de Imóveis é preciso verificar a qualidade técnica dos profissionais e se os mesmos se encontram habilitados e capacitados para desempenhar a atividade, visto que a qualidade final do Laudo é o reflexo da expertise do profissional.

A finalidade da avaliação deve ser esclarecida ao profissional antes do início dos trabalhos, o que facilita para a adoção da melhor metodologia a ser empregada.

A Metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.

A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido pela NBR 14.653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.

Avaliação para locação, Aquisição, Doação, Alienação, Dação em Pagamento, Permuta, Garantia, Fins Contábeis, Seguro, Arrematação, Adjudicação, entre outros.

As especificações das avaliações são igualmente fundamentais para a confecção de Laudos com o correto embasamento técnico. A especificação deve ser estabelecida em razão do prazo demandado, dos recursos despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser empregado.

​As avaliações igualmente devem ser especificadas quanto à fundamentação e precisão.

​A fundamentação deve ser função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis.

​A precisão deve ser estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da Metodologia e dos instrumentos utilizados.

​Os graus de fundamentação e de precisão nas avaliações deverão ser definidos nas demais partes da NBR 14.653, guardado o critério geral de atribuir graus em ordem numérica e crescente, onde o grau I é o menor.

O Laudo de Avaliação deverá conter no mínimo as informações abaixo relacionadas:

  • Identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho;

  • Objetivo da avaliação;

  • Identificação e caracterização do bem avaliando;

  • ​​Indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;

  • Especificação da avaliação;

  • Resultado da avaliação e sua data de referência;

  • Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação;

  • Local e data do laudo;

  • Outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14.653.

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

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METODOLOGIA

Conforme a norma NBR 14.653, os métodos se dividem em:

Comparativo Direto;

Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis. 
Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas.

Evolutivo;

Identifica o valor do bem pelo somatório das parcelas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de Comercialização, preferencialmente medido por comparação no mercado.

Involutivo;

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

Quantificação do Custo;
Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento detalhado, com identificação das fontes consultadas.

Capitalização de Renda;

Utilizado nas avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros). Nesses empreendimentos, deve-se observar as prescrições da NBR 14653-4. Também pode ser utilizado na determinação do valor de mercado, em situações onde não existam condições da aplicação do método comparativo direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da avaliação seja a identificação do valor econômico.

Critério Residual;

Em se tratando de avaliação de terrenos, caso seja constatada a ausência de terrenos nus, pode ser admitido calcular o valor do terreno incorporado por meio do critério residual, que consiste na definição de valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o valor das benfeitorias.

Conjugação de Métodos de Avaliação de Imóveis;

Poderá ser utilizada a conjugação de métodos na elaboração do laudo técnico de avaliação de um imóvel, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e das benfeitorias, devendo ser consideradas, também, as condições do mercado, com o emprego do fator de comercialização

Na impossibilidade da aplicação das metodologias citadas, é facultado o emprego de outro procedimento que vise representar um cenário provável do mercado vigente de imóveis semelhantes ao imóvel do escopo do laudo de avaliação, seja este residencial, comercial ou industrial, desde que:

- seja explicitado no laudo o motivo do não atendimento aos critérios normativos

- sua utilização seja justificada e sejam atendidos os requisitos essenciais.

Antes de Investir em imóveis consulte um especialista!

 
 

CLIENTES

 

QUEM SOU

RODRIGO CARUZO

Corretor e Perito Judicial Avaliador de Imóveis

Habilitado pelo CRECI-SP nº 94.211-F em 2.009 e pelo COFECI - CNAI nº 4.888 em 2.010. ​

 - Atuo no mercado imobiliário desde de 2006, trabalhando na Imobiliária Pró-Imóveis Ltda na cidade de Catanduva-SP, passando pelo setor administrativo, locação e venda. em 2008 vim para Limeira-SP, onde trabalhei nas Imobiliárias Tiengo Negócios Imobiliários e Roque Imóveis como Corretor de Imóveis, uma das mais conceituadas imobiliárias da cidade e região, onde atualmente tenho a RCaruzo Imóveis e Avaliações.

 - Especializado na prestação de serviços periciais e avaliatórios nas esferas Extrajudicial e Judicial desde 2010. Atuo como Perito do Juízo e como Perito Assistente das  partes envolvidas em demandas Judiciais e Extrajudiciais, onde a manifestação técnica respalda decisões importantes. Meu foco são LAUDOS, PARECERES, AVALIAÇÕES e PERÍCIAS. Presto assessoria técnica a bancas Jurídicas, Advogados Autônomos, Empresas, Pessoa Física e etc. Meu objetivo é a plena satisfação dos meus clientes, buscando Excelência nos trabalhos desenvolvidos e agregando aos mesmos, a informação essencial a presteza, a agilidade.

​ - Técnico multidisciplinar e por isto me habilito para realizar Perícias e Avaliações em diversas áreas. Desenvolvendo serviços de avaliação e perícias com foco no assunto e especificidade de cada cliente.

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(19) 9.8853-0013

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Rua João Carlos Priminini, 191 - Jardim Presidente Dutra, Limeira - SP, Brasil

 

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